Понятие земельного участка. Земельные споры. Как оспорить новый генеральный план города Краснодара.


Давайте по порядку, вкратце, разберем данный вопрос, но для начала разберемся в понятиях и природе понятия земельного участка и земельных правоотношений с точки зрения Земельного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ.
1 марта 2015 года утратила силу статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ), определяющая земельный участок как -
часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными закона.
На мой взгляд, емкое и вполне простое объяснение. Но в силу того, что подходы к строительству объектов недвижимости прогрессируют, то и нормотворчество в нашей стране соответствует прогрессу, так, законодатель сегодня формулирует данное понятие в пункте 3 статьи 6 Земельного Кодекса РФ иначе:
Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.
То есть законодатель под земельным участком понимает "часть поверхности земли", "земной поверхности", что позволяет рассматривать его исключительно как плоскостной (двухмерный) объект и не включать в это понятие участки недр, характеризующиеся, по сути, трехмерной проекцией и представляющие собой геометризованные блоки недр (часть первая статьи 2 Закона о недрах).
Таким образом формулировка «часть поверхности земли» не может включать в себя такие объекты недвижимости как подземные гаражи, например.
Именно это и послужило основанием для признания Конституционным судом Российской Федерации пункта 3 статьи 6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ не соответствующими Конституции РФ, ее статьям 19 ч.1, 35 ч.1-3, 36 и 55 (часть3), в той мере, в какой в системе действующего правовогорегулирования и в их судебном истолковании они создают неопределенность в вопросе о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду лицам, являющимся собственниками частично или полностью подземных гаражей (гаражных комплексов), которые расположены в границах таких участков, отвечают признакам объекта недвижимого имущества и зарегистрированы в установленном порядке.
Конституционный суд, своим постановлением обязывает Федерального законодателя принять меры к устранению выявленной неопределенности правового регулирования.
Итак, очевидна некоторая пробельность в регулировании земельных отношений, но вместе с тем, граждане ежедневно сталкиваются с необходимостью оформления земельно-правовой документации.
Земельный участок подлежит обязательной государственной регистрации путем предварительного установления границ и площади земельного участка.
После формирования земельного участка кадастровым инженером, сведения о земельном участке вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
Каждый земельный участок, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неповторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учётный номер (кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом регистрации прав. Все земельные участки, независимо от форм собственности, подлежат государственному кадастровому учёту.1 марта2008 г. вступил в силу Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», в соответствии с которым создаётся единый систематизированный свод сведений о недвижимом имуществе. Объектами государственного кадастрового учёта являются земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершённого строительства.
Согласно вышеназванному Закону, кадастровый учёт осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учёт объекта недвижимости, например, земельного участка), прекращением его существования (снятие с учёта объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.
В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках земельного участка:

• кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
• описание местоположения границ;
• площадь;
• ранее присвоенный государственный учётный номер;
• категория земель и разрешённый вид использования (РВИ) земельных участков;
• описание границ земельных участков, их отдельных частей;
• кадастровый номер иного объекта недвижимости, образованного в результате преобразования объекта недвижимости, если последний являлся объектом недвижимости, из которого образован иной объект недвижимости;
• зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
• сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;
• кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства, если объектом недвижимости является земельный участок;
• адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости;
• сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объёме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка
• почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования;
• сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости;
• сведения о прекращении существования объекта недвижимости, если объект недвижимости прекратил существование.

Итак, имея сформированный надлежащим образом земельный участок, принадлежащий им на праве собственности или аренды, граждане и юридические лица не редко сталкиваются с вопросом, когда земельный участок ввиду принятия нового генерального плана городом не соответствует градостроительному регламенту и картам градостроительного зонирования. Иными словами, лица не могут более использовать участок по назначению.
Принятие единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования Краснодара существенным образом затрагивает права и законные интересы владельцев земельных участков.
Так, например, исключены из границ населенных пунктов с переводом в сельхозземли земельные участки суммарной площадью больше трех тысяч гектаров, что влечет для их владельцев невозможность какого-либо использования, не связанного с ведением сельскохозяйственной деятельностью.
Увеличена площадь зон озелененных территорий общего пользования (с 768,30 до 2808,90 гектаров), что означает, по сути, изъятие таких земельных участков из частной собственности, так как с юридической точки зрения ими может пользоваться неограниченный круг лиц.
Определены земельные участки, на которых планируется размещение объектов местного и иного значения, что в последующем предоставляет возможность для их изъятия из частной собственности, установлены зоны с особыми условиями использования территорий, влекущие ограничения в использовании участков, и многие другие примеры.
При этом, указанные градостроительные решения не всегда законны, что требует их оспаривания в суде.
Итак, как же оспорить генеральный план города:
Единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования Краснодара (генплан Краснодара), как и документы территориального планирования, относится к нормативно-правовым актам, в связи с чем для его оспаривания необходимо обратиться с административным иском в Краснодарский краевой суд.
Для этого законодательство не требует соблюдения каких-либо сроков для предъявления иска или досудебного порядка (путем подачи заявления в комиссию по землепользованию и застройке).
При этом, в связи со сложностью таких дел законодательство предусматривает обязательное участие представителя, имеющего высшее юридическое образование или ученую степень в области юриспруденции, а также обязательное привлечение органа прокуратуры в качестве заинтересованного лица.
Ввиду того, что единый документ Краснодара является нормативно-правовым актом, то к нему закон предъявляет определенные требования.
Действующее законодательство предусматривает, что изменение правового регулирования не должно отвечать признакам произвольности, необоснованности и безосновательности.
Так, например, в одном из судебных дел суд признал незаконным изменение функциональной зоны земельного участка с зоны индивидуальной жилой застройки на рекреационную зону озеленения, которой может пользоваться неограниченный круг лиц.
Суд посчитал, что изменение функциональной зоны земельного участка, на котором расположен жилой дом, влечет за собой ограничение прав собственника земельного участка, в связи с чем не имеет разумного и объективного обоснования, основанного на анализе баланса частных и публичных интересов.
При этом, изменения генплана должны иметь надлежащее обоснование, отражаемое в материалах по обоснованию и выносимое на общественные обсуждения для полноценного участия в них граждан.
Если материалы по обоснованию не содержат надлежащего обоснования или какого-либо обоснования вообще, то налицо нарушение процедуры принятия такого генплана, ведь жители Краснодара, не имея возможности ознакомиться с обоснованием тех или иных изменений, лишены возможности полноценного участия в них.
Также действующее законодательство предусматривает, что градостроительная политика, осуществляемая государственными органами, должна осуществляться ими последовательно, соответствовать требованиям правовой определенности, обеспечивающей справедливое и стабильное правовое регулирование.
Так, например, земельный участок после утверждения предыдущей редакции генплана Краснодара был включен в границы населенных пунктов и переведен в категорию земель населенных пунктов.
При этом, обоснованием для этого являлось, в одних случаях, необходимость развития жилой застройки на периферийной части города, в других случаях, выносом производства из центра города, необходимостью перераспределения мест приложения труда и т.д.
В настоящий момент, при принятии нового генплана Краснодара, земельный участок исключен из границ населенных пунктов, переведен в категорию сельхозземель.
С юридической точки зрения, очевидно, что обратный перевод земельного участка в категорию сельхозземель в данном случае является проявлением непоследовательной градостроительной политики, влекущей несправедливое и нестабильное правовое регулирование, что является недопустимым и влекущим признание генплана в данной части недействующим.
Для принятия генплана закон предусматривает точное соблюдение процедуры проведения общественных обсуждений.
Цель которых заключается в том, чтобы обеспечить участие лиц, чьи законные интересы могут быть затронуты принимаемым генпланом, в обсуждении планируемых органами местного самоуправления изменений в него.
Судебная практика Краснодарского краевого суда показывает, что если на общественные обсуждения вынесен проект генплана редакции, в которой не предусмотрено, например, изменение функциональной зоны в отношении конкретного земельного участка, размещение объекта местного значения и т.д., а после общественных обсуждений выяснилось, что функциональная зона была изменена, то владелец земельного участка был лишен полноценного участия в общественных обсуждениях, в связи с чем генплан в данной части законным не может быть признан.
В этой связи, если в вашем случае такие нарушения имели место, то данное основание должно послужить основанием для оспаривания генплана.
Таким образом, не следует самостоятельно пытаться оформить земельный участок или оспаривать в суде генеральный план, переводить земельный участок из одной категории в другую, либо изменять вид разрешенного использования.
Обратившись за профессиональной помощью в решении Вашего земельного спора, вы достигнете результат гораздо быстрее с наименьшими эмоциональными затратами.


с уважением, Ваш адвокат, Руслан Бивол.